부동산 거래를 할 때 꼭 알아야 할 법률상식

제1장 부동산 거래를 할 때 꼭 알아야 할 법률상식

부동산 등기필증이 없어졌을 때의 등기신청 방법은?
대문이... 열렸어? 도, 도둑? 도둑이야! 어디 뒀어, 등기필증? 등기필증이라뇨? 땅문서 말야! 이사올 때 당신이 챙기지 않았어요? 큰일났네. 땅문서 없으면 땅도 못 팔고, 재판도 받아야 된다고!
부동산을 매매하고 소유권이전 등기신청을 할 때는 신청서와 함께 등기필증을 등기소에 제출해야 하는데, 등기필증은 속칭 권리증이라고도 하며 등기완료 후 등기원인 증명서류 등에 등기를 마친 뜻을 기재하고 등기소인을 찍어 등기권리자에게 교부하는 것입니다. 한번 교부된 등기필증을 다시 교부하지 않으므로 등기필증을 잃어버린 경우에는 부동산을 판 등기의무자 본인이나 또는 그 법정대리인이 등기소에 직접 출석하여 등기 공무원으로부터 등기의무자 본인임을 확인받아야만 등기신청을 할 수 있습니다. 다만 등기신청을 변호사나 법무사에게 위임하는 경우에는 신청서상의 등기의무자나 그 법정대리인으로부터 위임 받았음을 확인하는 서면 2통을 신청서에 첨부하거나 신청서 중 등기의무자의 작성 부분에 관하여 공증을 받고 그 부본 1통을 신청서에 첨부하련 본인의 출석 없이도 등기신청이 가능합니다.
등기필증 재교부 안 되나요? 등기의무자 본인이요? 대리인인데요! 위임장과 공증서를 첨부해요. 지문 확인 해봐?! 등기는 부동산의 소유나 거래시 필수적이므로 등기와 관련된 서류는 잘 보관해두어야 합니다.

용어해설(등기의 효력)


- 추정력 : 일정한 내용의 등기가 있으면 그에 대응하는 실제적 권리관계가 있는 것으로 추정된다. 그 기간은 부동산 등기부에 기재된 후부터 말소될 때까지이다.
- 물권변동: 부동산에 대한 권리변동의 사실은 서류 등의 구비요건을 갖추어 등기부에 기재된 후부터 효력이 발생한다.
- 순위확정력: 동일한 부동산에 대한 등기 권리의 순위는 특별한 규정이 없는 한 등기의 전후에 따른다.
- 공신력: 우리나라는 부동산 등기에 공신력을 인정하지 않는다. 따라서 타인 소유 부동산의 서류를 위조하여 자기 명의로 등기한 사람으로부터 부동산을 산 사람은 해당 부동산에 대한 권리를 인정받을 수 없다.

양도 담보된 내 땅을 기한 전에 채권자가 팔아버렸을 경우의 대처 방법은?


놀부형님, 급해서 그러니 1억원만 빌려주십시오. 어떤 조건으로? 차용증을 써드리겠습니다. 흥부 아우, 차용증이야 종이조각 아닌가. 여차하면 몸으로 때워버리면 그만이지. 그럼 땅을 담보로 잡히겠습니다. 담보?... 그것두 믿을게 못 돼. 이중담보를 잡힐 수도 있고 나중엔 경매하는 절차도 복잡하고, 그거 어쨌든 골치 아파. 그럼, 어떤 조건이면 되겠습니까? 갚을 동안만 땅의 소유권을 이전해. 그럼 확실하잖아. 소유권을 이전하면 제 땅인 걸 어떻게 증명합니까? 그건 염려 마. '양도 담보 계약서'를 쓰면 되니까 법적으로 문제될 게 없어. 좋습니다. 까짓 반년이면 갚을 텐데... 이건 내 땅이니 도조를 내시오. 당신 미치지 않았소? 보시오! 이미 등기 이전을 했소! 형님 제 땅을 허락 없이 박씨에게 팔아버리면 어떡합니까? 소유권이 내 앞으로 돼 있으면 내 땅이지. 내 땅 내 맘대로 판 건데 뭐가 어때?
채권의 담보는 주로 물건에 저당권이나 질권을 설정하는 것이 보통이지만, 때로는 물건의 소유권을 아예 채권자에게 이전하고 만약 채무자가 빚을 갚지 못하면 채권자는 그 물건을 팔거나 해서 우선적으로 변제를 받고, 채무자가 빚을 갚는 경우에는 그 물건을 소유자에게 반환하는 방법에 의하는데 이를 '양도담보' 라고 합니다. 그런데 이러한 양도담보에 있어서는 채권자가 담보물이 일시적으로 자신의 소유로 된 사실을 기화로 채무자와의 약속을 어기고 기한 전에 구 담보물을 제3자에게 넘겨버리는 경우가 있는데, 이런 경우에 대하여 우리 판례는 양도담보는 제3자와의 관계에서 채권자에게 소유권이 있다고 보기 때문에 당연히 채권자와 네3자 간의 거래행위도 유효한 것으로 되어서 결국 채무자는 제3자에게 대항할 수 없다고 합니다. 따라서 위 사례에서도 흥부는 놀부에게 손해배상의 청구는 가능하지만, 박씨를 상대로 소유권이전 등기말소를 구할 수는 없습니다.
꽁치 10마리만 빌려줘! 양도 담보! 싸게 파는 거야! 거래는 유효! 손해배상 해줘!

용어해설(저당권과 질권)


저당권은 채권자가 채무자 또는 보증인으로부터 그 채권의 담보로 제공된 부동산에 대하여 다른 채권자보다 우선적으로 변제를 받기 위해 설정한 약정담보물권으로, 채권자에게 소유권이 넘어가기 전까지는 채무자 또는 보증인이 계속해서 사용, 수익할 수 있다. 그러나 질권은 채무자가 채권을 변제할 때까지 채권자에게 담보물을 지배할 권리가 주어진다는 점에서 저당권과 다르고, 변제가 없을 때는 채권자가 우선적으로 변제받을 수 있다는 점은 같다.

나도 모르는 무덤이 내 땅에 있다면 이장을 요구할 수 있나?


고향의 선산 밭터에 전원주택을 짓기로 했다.
위치는 정확히 알아요? 오래 전에 와 봤기 때문에 정확한 위치는 몰라. 지적도보고 찾으면 되겠지. 농사를 짓지 않았으면 풀이 무성하겠네요. 어쨌든 주택지로는 그만이라구. 산자락 남향에 평평한 구릉이야. 여기로군. 여보! 여기 무덤이 있어요! 여긴 우리 땅인데 누가 무덤을 썼지? 엄마, 무서워. 어떻게 해? 일단 집을 짓고 주인이 나타나면 이장해달라고 하자구. 집 뒤에 무덤이 있으니 꺼림칙하군. 엄마, 무서워. 화장실 같이 가. 언니가 무덤에서 귀신 나온다고 했단 말야. 남의 무덤 앞에다 님을 지으면 어떻게 해요? 여긴 우리 땅이라구요.
허락도 없이 남의 땅에다 무덤을 쓰면 어떡합니까? 이장을 해주세요! 무덤은 함부로 옮기는게 아니예요! 분뵤기지권도 몰라요?
남의 땅에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위하여 그 분묘를 기지 부근의 타인 소유 토지를 사용할 수 있는, 지상권에 유사한 일종의 물권을 분묘기지권이라고 하는데, 이는 관습법상 인정되는 것으로서 구 범위는 분묘를 지키고 봉사하는 목적을 달할 수 있는 정도의 토지까지입니다. 분묘기지권은 토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우, 토지 소유자의 승낙 없이 분묘를 설치하였더라도 20년간 평온, 공연하게 점유해온 경우, 자기 소유 토지에 분묘를 설치하였다가 그 토지를 타인에게 처분한 경우에 발생하며 각각등기 등의 공시절차 없이도 제3자에게 대항할 수 있습니다. 위 사례의 경우 분묘의 설치 경위가 명백하지 않지만, 만약 토지 소유자 승낙 없이 분묘를 설치하여 20년이 안 된 경우에 해당한다면 그 이장을 청구할 수 있습니다.
허락 없이 남의 땅에 묘지를... 20년이 넘은 것이라 어쩔 수 없어.

조조의 72개 무덤


조조는 죽기 직전에 자신의 죄악을 생각해서 사후에 묻힐 무덤을 72분이나 마련해놓았다고 한다. 어느 것이 조조의 진짜 무덤인지 모르게 하기 위한 술책이었다. 자신이 살아 생전에 못된 일을 많이 했다는 생각이 들었나 보다. 법대로 살면 아무 일 없었을 텐데...

집을 지으려고 산 땅이 알고 보니 공원묘지일 경우엔 어떻게?


팔기 아까운 땅입니다. 배산임수에 맑은 공기... 명당 아닙니까? 정말 공원 같은 곳이군.
배수 잘되는 토질에 전망 좋고 대지로는 최고입니다. 풍수학적으로 명당입니다. 거기다 허허... 평당 30만원이라니. 드디어 공사를 시작하는군요. 앞으로 이웃이 되겠군요. 잘 부탁드립니다. 이웃이라니요? 여기 공원 공사하는 것 아닙니까? 옛! 공원이라뇨? 여긴 예전부터 공원용지로 묶여 있는 땅입니다. 고작해야 평당 5만원도 안 가요. 무슨 소립니까? 난 금시초문이에요? 동네 사람들 다 아는 사실을 몰랐단 게 말이 돼요?
우리 민법은 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 하고 있으며(제104조), 또한 착오로 인한 법률행위는 이를 취소할 수 있도록 하고 있습니다(제107조). 그러므로 위 사례의 경우 감정 등을 통하여 토지거래 가격이 시가에 비해 불공정하고 또한 매도인이 매수인의 궁박, 경솔, 무경험을 이용하였다는 사실을 증명함으로써 위 거래를 무효로 할 수 있으며, 또한 매수인이 사전에 집을 짓기 위한 동기로 토지를 매수한다는 사실을 표시했고, 매도인도 이를 알고 있었다면 매수인을 동기의 착오를 이유로 위와 같은 계약을 취소할 수 있습니다. 당초부터 부정하고 무효인 것에 근거를 둔 사항은 완전히 유효한 결과를 얻을 수 없습니다.
집터를 사려고 해요. 내 땅을 사요. 집터라고 했잖아요? 나, 귀머거리요. 아빠, 전화받아요.

법 명언 한마디


정의의 여신은 한 손에는 권리를 저울질하는 저울을 쥐고 있으며, 다른 한 손에는 권리를 실제로 주장하는 칼을 쥐고 있다. 저울을 못 갖는 칼은 단순한 물리적인 폭력에 지나지 않으며, 반대로 칼을 못 갖고 저울만 가져 보았자 강제적인 힘이 없는 만큼 무력한 것이 되고 만다. 저울과 칼이 함께 갖추어질 때에만 법은 지켜진다. -예링의[권리를 위한 투쟁] 중에서

이웃한 집의 공사로 인한 피해는 어떻게 보상받나?


무너질 염려가 있소. 건축 규정에 맞게 적법하게 하고 있습니다. 건축 규정에 저렇게 허술하게 예방공사 하라고 했소?
내 땅은 내 맘대로라고 생각할지 모르나, 토지는 서로 인정해 있으므로 자기 땅이라고 해서 마음대로 변형을 시키게 되면 주위 토지 소유자들에게 심각한 피해를 주게 됩니다. 그러므로 민법은 이런 경우들을 '상린관계' 라 하야 규제하고 있는데, 위와 같은 경우에도 '토지 소유자는 부근의 토지 지반이 붕괴될 정도로 자기의 토지를 심굴(깊게 파냄) 하지 못한다(민법 제 241조)'라는 규정을 두고 있습니다. 위와 같은 규정에도 불구하고 토지 소유자가 방어공사를 제대로 하지 않은 채 심굴굴착공사 등을 할 경우에는, 인접지 토지 소유자는 대지 일부가 아래로 내려앉을 위험성과 건물 균열 등 위험성 등을 주장하여 토지굴착금지청구권과 소유물방해예방 떠는 방해제지청구권에 기하야 '공사중지가처분'을 법원에 신청할 수 있습니다. 그러나 이미 굴착공사가 완료되고 지상골조공사 등이 어느 정도 진척되어 버리면 공사중지가처분 신청은 잘 받아들여지지 않으므로 이 경우에는 원상회복 청구나 손해배상 청구로 해결할 수밖에 없게 됩니다. 권리의 행사를 서로 자제하고 양보할 때 그 참된 가치를 지닙니다.
파면 위험해! 방어공사도 안하고... 공사중지 가처분을 낼 거야.

용어해설(가처분)


금전 이외의 특정물의 급여, 인도를 보전하기 위한 절차 및 분쟁 중에 있는 권리관계에 관하여 임시적 지위를 정하기 위하여 그 동산 또는 부동산을 상대방이 처분하지 못하도록 금지하는 잠정적 처분.

주변의 땅을 몽땅 사들인 브로커에 의해 내 집이 고립되었다면?


부동산 브로커 놀부씨. 유통센터를 세우기엔 최적지군. 수단 방법을 가리지 말고 땅을 사들이게. 옛, 시행하겠습니다. 모두 사들였는데 딱 한 사람이 버팁니다. 누구야? 한달수라고 이 땅 소유자입니다. 건축허가가 나서 집을 짓는답니다. 이것들 다 치워요! 사방이 다 내 땅이오. 들어가지도 말고 파지도, 밟지도, 건드리지도 마시오. 그... 그럼 어떻게 집을 짓는단 말입니까? 음, 공중으로 날아다니면 되겠군. 그... 그게 말이나 되는... 그러고 보니 당신 땅은 쓸모없는 땅이군. 팔든지 말든지 맘대로 하시오.
'내 것은 내 맘대로' 라고 생각할지 모르지만, 어떤 권리든 마음대로 할 수 없는 제한이 따르게 마련입니다. 그러한 제한은 소유자가 서로 다른 인접한 부동산인 경우 특히 문제가 되는데, 그것은 위의 경우처럼 한 쪽 소유자가 자신의 권리만을 지나치게 주장할 경우 다른 쪽의 권리가 유명무실해질 우려가 있기 때문입니다. 민법에서도 이런 경우를 대비해 제216조 이하에서 많은 규정을 두고 있으나 사회생활 관계가 복잡해지면서 위와 같은 분쟁의 소지는 더욱 많아지고 있습니다. 위의 경우처럼 타인의 토지 사용이 불가피한 경우 달수 씨는 집 건축을 의해 이웃 토지인 놀부 씨의 땅을 사용할 수 있으며, 통행이나 통로 개설도 가능합니다. 물론 상대방의 피해가 가장 적도록 해야 하고, 손해금도 배상해야 합니다. 권리는 서로 양보할 때 편하고 아름답습니다.

미니상식(상린관계)


인접한 각 부동산의 이용관계를 조절하기 위하여 그 소우자 또는 이용자들이 서로 그 기능을 일정한 한도까지 양보, 협력할 것으로 규정된 법률 관계. 민법이 규정한 상린관계의 재용으로는 인지(인접한 토지) 사용권, 매연 등에 의한 인접 토지에 대한 방해금지, 상수와 하수의 이용, 유통관계, 경계표, 담, 도랑 등의 설치문제, 나뭇가지, 나무뿌리의 제거문제, 토지의 심굴(깊숙한 굴)제한, 차면시설의무, 지하시설 등의 제한 따위가 있다.

남의 땅도 오래 쓰면 내 땅?


찬식과 효순. 아버님, 효순 씨와 결혼하겠습니다. 드디어 네 소원을 이루고, 내 소원도 이루어지는 구나. 비록 월셋방부터 시작하지만, 열심히 살아보겠습니다. 허허, 며느리를 고생시킬 수야 있나. 내, 아파트를 한 채 장만해 주마. 아, 아버님. 그런 돈이 어디에... 고향에 있지. 보아라, 내 나이 서른 적에 황무지를 일궈 만든 땅이란다. 너 장가 모낼 때 쓰려고 친척에게 맡겨두었던... 엇? 댁들 여기서 뭐 하는 거요? 댁들이야말로 남의 땅에서 뭐 하는 거요? 뭐, 뭣? 남의 땅? 이 땅이 내 땅인 줄은 동네 사람들이 다 알고 있어! 말로는 안 통하는 사람이군. 보시오. 조상 대대로 우리 땅이오. 등기부 등본? 이, 이런 법이 어디 있소? 황무지를 옥토로 바꿔 놓았는데... 그 동안 한번도 나타나지 않다가...
다른 사람의 부동산이라도 오랫동안 그것을 점유하고 있으면 점유자가 소유권을 취득하는 제도를 '취득시효' 라고 합니다. 여기에는 점유자의 이름으로 등기되어 10년이 경과함으로써 소유권을 취득하는 '등기부 취득시효'와 일정 기간의 점유만으로도 시효취득이 인정되는 '일반 취득시효'가 있는데, 찬식 씨네 경우 후자에 해당됩니다. 위와 같은 시효취득이 인정되기 의한 요건은 첫째 소유의 의사로 점유할 것 둘째 점유기간이 20년이 넘을 것 셋째 20년 동안 땅주인의 이의 제기가 없을 것 등인데, 위의 경우 그런 요건들이 충족된 것으로 보입니다. 그러므로 찬식 씨 아버지는 '소유권 이전등기 청구소송'을 통해 그 땅을 자기 명의로 등기함으로써 명실상부한 땅주인이 되는데, 이때 만약 원래 땅 주인이 제3자에게 땅을 팔고, 그가 먼저 등기이전을 해버리면 찬식 씨네는 소유권 취득이 어려워지므로 일단 그 땅에 대한 처분금지가처분을 해서 원주인이 제3자에게 땅을 팔지 못하도록 미리 조치를 취하는 것이 좋습니다.

미니상식(남의 땅을 사용하고 있을 때 어떻게 해야 하나?)


다른 사람이 자신의 땅을 무단으로 사용하는 경우가 있다. 사용자가 땅 주인의 소유권을 인정할 때에는 땅의 사용에 대한 계약서를 작성하여 사용료를 받는다. 사용자가 소유자의 권리를 안정하지 않을 경우에는 등기부등본이나 등기권리증 사본을 첨부한 '내용증명'을 보낸다. 그런 다음 법원에 돌려달라는 '명도소송'을 제기한다.

불가피하게 이사를 자주 한 경우에도 양도소득세를 물어야 하나?


경기도 광주. 어머님, 분양받은 집입니다. 우웨 넓으이. 45평이에요, 어머님. 운동장 같다.
2년 후. 울산 공장으로 내려가게 됐어. 그럼, 울산으로 이사가야 하잖아요. 짐은 어떡하죠?
이 집을 전세 놓고 그 돈으로 울산에 전셋집을 구하면 되지! 그럼 되겠군요. 2년 후 울산. 직장을 서울로 옮겨야 됩니다. 뭔 직장을 그리 자주 옮기누? 아범이 과장으로 승진을 해서 서울 본사에 근무하게 됐다구요. 그래? 서울에서 살 집을 어떻게 구하죠? 광주 집을 팔면 서울에 전셋집 정도는 구할 수 있을 거야. 서울. 45평 아파트 값이 고작 25평 전세금밖에 안 된다니... 흐엑, 양도소득세가 3천만원이나 나왔어요! 1가구 1주택이라도 3년 이상 살지 않거나 구입한 지 5년이 지나기 전에 파는 경우는 양도소득세가 부과됩니다. 직장 때문에 어쩔 수 없이 팔게 된 거라구요!
양도소득세란 부동산을 샀을 때의 가격보다 비싼 가격으로 팔았을 때 그 남은 차액에 대해 부과하는 세금인데, 원래 1가구 1주택에 대해서는 원칙적으로 양도소득세가 부과되지 않습니다. 그러나 부동산 투기를 막기 위해서 1가구 1주택이라도 그 집에서 3년 이상 살지 않거나. 그 집을 산 지 5년이 지나기 전에 파는 경우에는 양도소득세를 부과하도록 정하고 있는데, 다만 위와 같이 정한 이유는 부동산 투기를 막기 위한 것이므로 투기의 목적이 없는 것이 명백한 경우에는 양도소득세를 내지 않아도 된다는 것이 법원의 태도입니다. 일반적으로 양도소득세는 무거운 세금으로 인식되고 있지만, 투기 목적이 아닌 건전한 부동산 거래에는 양도소득세가 부과되지 않는다는 사실을 명심합시다.
양도소득세 내셔! 이 집에서 3년 이상 살았어! 이 집 산 지 5년이 넘었다구! 안 내도 돼! 투기목적이 아니었다구! 안 내도 돼!

60세 이상 된 부모를 부양할 경우도 1가구 2주택?


왓! 당첨이다. 여보! 우린 여기서 살 테니 너희들끼리 들어가라. 아버님 그런 말씀 마세요.
두 분 모시려고 일부러 넓은 1층을 구한 거라고요. 가시지 않겠다면 저희들도 안 갑니다. 근처에 공원도 있고, 뒷산에 약수터도 있고, 공기도 맑아요. 정말 깨끗한 곳이구나. 마음에 드시지요? 우리같이 행복한 늙은이들이 몇이나 될꼬? 효부에 효자라... 정효근 씨죠? 1가구 2주택이라 분양이 취소되었습니다. 무... 무슨 소리요. 1가구 2주택이라니? 세대주인 부친께서 이미 주택을 소유하고 있지 않습니까? 그러니 1가구 2주택이죠. 말, 말도 안돼. 어쩔 수 없습니다. 회사의 규정이라서. 아파트 분양공고시 '주민등록상 함께 살고 있는 세대원이 주택을 소유했을 경우 당첨권을 박탈한다.' 는 규정 때문에, 주택을 소유하고 있는 부모를 모시는 사람이 아파트를 분양받지 못하는 경우가 종종 있습니다. 이는 부모를 모시는 우리 고유의 미풍양속과도 어긋나며, 부모를 모시고 사는 자식의 평등권을 침해하는 결과를 낳는 것으로 불합리한 점이 있으므로, 법원은 판결을 통해 60세 이상 된 부모를 부양하고 있으며, 일정한 소득을 가진 30세 이상 자녀는 독립한 세대주로 인정할 수 있다고 판시함으로써 부모가 주택을 소유하고 있어도 이런 경우 1가구 2주택이 아니라고 보았습니다. 그러므로 효근 씨는 회사를 상대로 법원에 아파트 분양취소 조치를 철회하라는 내용의 소송을 제기하면 구제받을 수 있습니다.
효도하는 것도 죄인가요? 상은 못 줄망정 피해를 주다니... 아파트가 편하고 좋구나!

미니상식(이런 경우 1가구 2주택이다)


새로 짐을 사서 1가구 2주택이 되는 경우. 등기이전 문제로 1가구 2주택이 되는 경우. 주택을 상속받아 1가구 2주택이 되는 경우. 부모(부 60세이상, 모 55세 이상)와 합쳐 1가구 2주택이 되는 경우. 결혼으로 1가구 2주택이 되는 경우.

모자라는 아파트 분양 평수의 처리 방법은?


아파트를 분양받아 이사했다. 와! 우리집이야? 그래, 진짜 우리집이란다. 전세 살던 집과 같은 평수인데도 좁은 느낌이야. 살림이 늘어서 그런 거 아냐? 아냐, 확실히 좁아. 반상회. 어머! 저도 같은 느낌을 받았어요. 어머 정말 복도도 좁고... 생각해 보니 그렇네. 측량을 해보는 게 좋겠어요. 공유면적이 가구당 1평씩, 실제면적은 가구당 0.5평씩 부족합니다. 모자라는 평수만큼 돈을 환불해줘요. 이건 사기 분양이야! 아파트 평수란 게 조금씩 차이가 있는 거 아닙니까? 환불은 안 됩니다. 약관에도 나와 있잖습니까?
아파트나 상가건물 등 대규모 집합건물의 건설이 많아지면서 위와 같은 분쟁들이 많이 발생하고 있습니다. 이는 위와 같은 집합건물들의 분양계약서에 있는 "공용면적 기준으로 0.3%까지는 계약면적보다 등기 면적이 적더라도 입주자가 정산을 요구하지 못한다."는 식의 조항 때문인데, 건설회사들이 위 조항을 약용해서 부당한 이득을 챙기는 경우가 자주 생기자 1994년 공정거래위원회에서는 위 조항은 무효라 하여 시정명령을 내린 바 있으므로 위와 같이 실제 등기면적이 분양공고시의 계약면적보다 작을 때는 그만큼 대금을 반환받을 수 있습니다. 법은 자신의 권리에 충실한 자를 돕게 마련입니다.

잔금 지불을 미루는 매수인에 대한 매도인의 계약 해제는 어떻게?


아파트 분양을 받아서 싸게 내 놓은 거예요. 마당이 넓어 좋군요. 아파트 입주금을 넣어야 되니까 중도금, 잔금 날짜 지켜주셔야 돼요! 당연하죠. 잔금 날짜를 어기시면 어떡해요? 저희도 아파트 입주금 들어간다고 말씀드렸잖아요. 큰일이네... 건설회사입니다. 입주금 날짜를 자꾸 어기시면 곤란합니다. 죄송합니다. 며칠만 여유를 주십시오. 얘, 너 이 집 팔았다며? 어
머, 어서 와. 나한테 연락 좀 주지 않고. 이 집 정말 내 마음에 쏙 든다고 했잖아. 참, 그랬었지? 아깝다. 너한테 넘겼으면 생각나면 놀러 오고 좋을 텐데. 지금이라도 늦지 않았어. 해약하면 돼. 이미 중도금까지 받았는데 어떻게... 잔금 날짜를 자꾸 미룬다며? 그럼 해약할 수 있어. 그게 가능할까?
살던 집을 팔고 이사가는 경우 집을 살 사람이 잔금을 제때에 치르지 않아 곤란을 겪는 일이 종종 있는데. 일단 매수인이 계약상의 잔금 지급 날짜를 어겼으므로 매도인은 계약을 해제할 권리가 생겼지만, 그렇다고 곧바로 계약을 해제할 수는 없습니다. 매도안도 자신의 의무를 다해야 하므로 상대방이 잔금을 지급해 올 경우를 대비해 등기 전에 필요한 서류를 준비해두어야 할 뿐만 아니라 매수인에게 1주일 또는 열흘 정도 기간 안에 잔금을 지불할 기회를 다시 한 번 주어야 합니다. 그 통지는 내용증명우편을 이용하면 나중에 좋은 증거가 됩니다. 그 기간이 지난 후에도 잔금 지불이 없으면 계약을 해제할 수 있는데, 만약 구 이전이라도 매수인이 잔금을 지불하지 않을 뜻을 분명히 해온다면 즉시 계약해제가 가능합니다.
매수인의 잘못으로 계약이 해제될 경우 이미 받은 중도금을 돌려줘야 하지만, 계약금은 돌려주지 않아도 됩니다. 이처럼 적법한 해제가 이루어진 뒤에 비로소 매도인은 새로운 매수인에게 집을 매각할 수 있습니다.
잔금 줘요! 열흘 안에 줘요! 기다려. 기다리라고. 계약해제야!

용어해설(부동산 실명제란 무엇인가?)


부동산 실명제는 자기 소유의 부동산을 자신의 이름으로 등기하는 제도로 1995년 7월 1일부터 시행되었다. 부동산 실명제는 명의신탁을 무효로 만들고자 하는 제도이다. 여기서 명의신탁이란 건물이나 토지 등 부동산의 실제 소유자가 내부적으로는 보든 권리를 행사하면서 등기부상에는 형식적으로 다른 사람의 이름으로 되어 있는 것이다. 부동산 실명제에는 명의신탁을 한 사람이 처벌될 수 있고, 명의신탁의 효력도 인정되지 않는다.

분양업자 말만 믿고 상가를 사기로 분양받았다면?


2천 세대면 큰 상권인데. 사람들 엄청 몰리겠는데... 선착순?! 빨리 가! 상가분양 받으면 돈버는 거라고. 프리미엄이 대단해. 뭐야? 다 끝난 것 아냐? 운이 좋으십니다. 다 팔리고 딱 하나 남았습니다. 오겠다고 전화한 사람이 있는데... 먼저 계약하겠어요! 뭐야, 1천3백 세대밖에 안 되잖아! 바로 옆에 아파트 단지가 들어선대요. 뭐, 뭐요? 거기는 상가 없소? 값만 싸다면 사러 올 테니 상권 아뇨. 실례합니다. 여기가 상가분양 하는 곳..? 어서 오십시오. 운이 좋으십니다. 다 팔리고 딱 하나 남았습니다. 오겠다고 전화한 사람이 있는데... 기가 막혀! 토씨하나 안 틀리고 똑같잖아! 윽 리바이벌. 계약을 취소하겠소! 그래요? 그럼 계약 위반이니 계약금 떼겠소!
우리가 어떤 물건을 살 때는 그것을 살 것인가 말 것인가를 결정짓는 중요한 기준이 있게 마련이므로, 물건을 파는 사람으로서는 그러한 기준에 관한 정보를 성실히 알려줄 의무가 있습니다. 사회의 일반적 상거래 관행상 어느 정도의 과대광고는 허용될 수 있겠지만, 그것이 지나친 경우 백화점 사기 세일이나 상가 사기 분양처럼 형사상뿐만 아니라 민사상으로도 사기로 인한 계약 취소의 원인이 됩니다. 위의 경우도 상가를 분양받으려는 사람은 그에 속하는 세대수가 상가분양 계약체결의 중요 관건이므로 상가분양권자가 알려준 세대수가 실제 세대수와 차이가 큰 경우 계약취소가 가능한데, 실제로 법원은 뷴양 담당직원이 6~7백 세대라고 말했으나 실제 세대수가 4백 세대에 불과한 경우 계약을 취소할 수 있다는 판결을 한 적이 있습니다. 그러므로 위 사례의 경우도 계약을 취소하여 계약금과 중도금을 모두 돌려받을 수 있을 것으로 보입니다. 당초부터 부정하고 사악한 것에 근거를 둔 사항은 완전히 유효한 결과를 얻을 수 없음을 명심!

미니상식(믿을 만한 중개업소를 고르는 5가지 방법)


허가업소를 선택한다. 허가증을 대여해 쓰는 경우도 있으니 구청이나 전국부동산중개업협회에 문의해 확인해야 한다. 업무보증서가 있는 업소를 선택해야 한다. 업무보증서의 보증기간도 확인해야 한다. 한 장소에서 오래 중개업을 하는 업소가 신뢰도도 높다. 부동산의 입지 여건 분석, 투자분석, 관련 법규에 해박한 중개업소를 이용하는 것이 좋다. 중개업소를 선택할 때 중개인이 운영하는 업소보다는 공인중개사 사무소나 중개법인을 이용하는 것이 유리하다. 중개사고가 날 경우 중개법인의 보상금 한도액이 더 많기 때문이다.

부당한 타인의 권리행사에 대한 대처 방법은?


빈터라 그런지 평수보다 넓어 보이네요. 50평이면 넓은 집터죠. 가격은 평당 백만원이오. 터는 마음에 드는데 땅 임자 인상이 고약하군. 꼭 놀부 같애. 이웃도 아닌데 무슨 상관이에요? 좋습니다. 계약하겠습니다. 그럼, 이웃사촌이 되겠군요. 아, 예. 나도 이쪽에다 짐을 지을 생각이오. 집을 지으시게요? 그렇소. 좀더 옮겨야 해. 담에 걸리는데요. 대지가 옆집 안방으로 3평 가량 먹었습니다. 건물을 헐어주시오. 우린 지적해 준 대로 지었잖아요. 좋소. 그럼 건물을 헐지 않으려거든, 먹은 땅을 평당 5백에 사시오. 평당 백만원에 판 땅을 5백에 사라구요? 정말 놀부 심보군. 싫으면 헐라니깐 두루!
놀부 씨의 건물철거 요구나 매수 요구는 언뜻 자기의 권리행사로 타당해 보일지 모르나 권리의 행사는 그것이 정당할 때만 법의 보호를 받으며 권리를 남용하는 경우에는 법의 보호를 받을 수 없는데, 이를 '권리남용 금지의 원칙' 이라 하며 법의 기본원칙입니다. 어떤 것이 정당한 권리행사인지 남용인지는 구체적 사건마다 따져봐야겠지만, 외형은 권리행사로 보이나 실질적으로 권리의 공공성, 사회성에 벗어나는 경우는 권리남용에 해당된다 하겠는데, 위 경우처럼 시가의 5배나 되는 가격으로 매수할 것을 주장하는 놀부 씨의 권리행사는 권리남용에 해당될 여지가 충분하므로 그의 요구에 응할 필요가 없고, 끝내 소송으로까지 비화되는 경우는 소송과정에서도 권리남용의 주장을 하면 됩니다. 원리는 서로 절제하고 양보할 때 아름답습니다.

나의 권리, 남의 권리


사람이 세상에 나매 내가 있으므로 남이 있음이니 권리라 하는 이름은 나와 남이 서로 더불어 하는 사이에 있는 것이라. 내가 남의 권리를 범한다면 남도 나의 권리를 범할지니, 그런 고로 나의 권리를 무거이 여기거든 남의 권리도 무거이 여길지니라. - 유길준의 [사람] 중에서

극히 일부분의 잔금 미지급을 이유로 한 계약 해제는 유효한가?


전망이 좋군요. 정말 좋은 땅을 사신 겁니다. 팔기 아까운 땅입니다. 급한 은행 빚만 아니래도... 중도금, 잔금 날짜는 정확하게 지켜주셔야 합니다. 여부가 있겠습니까. 왜 이리 늦는 거지? 돈을 못 구했나? 그럼 큰일이오. 오늘 당장 은행에 넣어야 할텐데... 정말 죄송한데... 돈을 다 못 구해서... 잔금이 좀 부족합니다. 아, 아니 제가 은행빚이 급하다고 잔금 날짜 정확하게 지켜달라 안 했습니까? 얼마나 부족한데요? 백만원, 딱 백만원이 모자랍니다. 허허, 난 또... 겨우 백만원 때문에 그러셨소. 빨리 주시구려. 나머진 나중에 주기로 하고... 고맙습니다. 그럼 백만원은 석달 후에 5부 이자로 해서 드릴 테니 등기를 이전해주십시오. 그럽시다. 큰일났소. 그 땅에 골프장이 들어선대요. 땅값이 5배나 뛰었다고요! 자, 여기 있소. 잔금 기일을 어겼으니 이 계약은 해제요. 아, 아니 이래도 되는 겁니까? 계약은 반드시 지켜져야 한다는 원칙에만 충실한다면 박씨는 김씨의 잔금지급채무 불이행을 이유로 매매계약을 해제할 권리가 있어 보입니다. 그러나 매매대금 중 극히 임부분의 미지급을 이유로, 계약 전체를 해제하려 한다는 것은 거래관계에 있어 사회의 일반적 믿음에 어긋납니다. 법이란 정의와 도덕에 기초하므로 법에 의한 권리 역시 사회의 믿음에 따라 성실하게 행사해야 합니다. 이를 '신의성실의 원칙'이라 하며, 법 전체를 지배하는 대원칙입니다. 그러므로 박씨의 계약해제는 무효이고, 땅은 김씨의 것입니다. 다만 김씨는 잔금과 이자를 지급해야 하며, 박씨가 받지 않으면 그 돈을 공탁해두면 됩니다. 법적 판단은 구체적 타당성과 법적 안정성이라는 대립되는 두 이념 사이의 어느 한 점에서 이루어지며, 그것은 그 사회의 발전 수준을 나타냅니다.

용어해설(공탁)


공탁은 채권자가 빚을 받지 않으려고 하거나 받을 수 없는 경우, 혹은 채권자가 누구인지 알 수 없는 경우에 채무자가 돈을 법원에 맡겨두는 것을 말한다. 이렇게 하면 법률적으로 채권자에게 지불한 것과 같은 효력이 발생한다. 공탁을 하려면 채권자의 주민등록등본, 공탁 이유를 적은 공탁서, 공탁통지서를 채권자의 주소지 관할법원에 제출하면 된다. 그리고 지정은행에 공탁금을 입금하고 영수증을 보관한다.

건물과 대지의 주인이 별도인 경우에 대지 사용은 가능한가?


상가건물을 짓기는 최적지야. 장사가 될 목이에요. 5층 건물을 올려서 1층은 편의점을 내고 나머지는 전세로 건축비를 빼면... 여보, 10년 안에 진짜 건물 주인이 될 수 있어요! 김칫국 마시지 마. 낙찰 받기가 얼마나 어려운데! 여보, 낙찰이야. 정말요? 이제 우리도 땅이 생겼어요. 한데, 생각보다 낙찰가가 그리 높지 않아. 계십니까? 누구요? 이번에 경매에서 낙찰을 받은 사람입니다. 그래서? 죄송하지만 집을 좀 비워주십사 하구요. 싫소! 저희가 이 땅의 주인이라니까요. 등기이전도 했습니다. 경매에 넘어간 건 집이 아니라 땅이오, 땅! 정말?...
그럼 어찌되는 건가? 그런 건 좀 확실히 알아보고 사야죠!
남의 땅은 허락 없이 사용할 수 없는 것이 원칙이지만, 대법원 판례에 의하면 대지와 짐이 한 사람의 소유였다가 그중 하나가 경매 등으로 다른 사람의 소유로 된 경우 집 소유자는 대지 소유자의 허락 없이도 그 대지를 계속 사용할 수가 있으며, 이를 '관습법에 의한 법정지상권'이라고 합니다. 이러한 경우까지 건물을 철거하게 되면 사회 전체적으로 손실이 너무 크기 때문인데, 위와 같은 법정지상권은 30년간 존속하며 집을 철거하지 않는 대신 땅 사용료는 지불해야 하고, 2년 이상 연체하면 집을 철거해달라고 요구할 수 있습니다. 그리고 30년이 지난 후에 집주인은 대지 주인에게 다시 30년간 그 땅을 사용할 수 있게 해달라고 요청하거나 그 집을 사라고 요구할 수 있으며, 대지 주인은 둘 중 하나를 선택해야 합니다.
이처럼 건물과 대지가 한 사람의 소유였다가 그중 하나마 팔리는 경우 대지 소유자는 사용료를 받는 외에는 그 땅을 거의 쓸 수 없으므로 주의를 요합니다.

미니상식(주의해야 할 법원경매)


법률 전문용어나 부동산 전문용어에 익숙지 못한 일반인들이 가장 난감해하는 것이 경매물건의 서류열람이다. 이때 서류에서 가등기, 가처분, 저당권, 근저당권, 지상권, 임차권과 권리관계를 확인해야 한다. 또 각 권리관계의 법적 효력을 알아야 함정을 피해 갈 수 있다. 서류열람과 현장답사할 시간도 없고 엄두가 안 나는 경우 컨설팅 회사를 이용하게 되는데, 이때는 가급적 법원경매를 전문적으로 취급하는 부동산중개법인 등록업소를 이용하는 것이 좋다. 하자가 생겼을 경우 충분한 배상이 가능하기 때문이다.

전주인이 쓴 전기료는 누가 내야 하나?


이사 오길 참 잘했어. 마당이 넓으니까 숨통이 트이는군. 집이 낡아서 손을 좀 봐야겠어요. 이상한데... 계측판이 너무 빨리 돌아가. 누전인지도 모르니 전열기를 다 꺼보자고. 누전이 확실해. 전기가 새고 있어. 여, 여보! 전기세가 50만원이나 나왔어! 한전입니다. 전기요금 3개월분 미납으로 전기공급을 중단하겠습니다. 여보세요. 우린 엊그제 이사왔다고요. 이사온 사람이 먼저 살던 사람의 전기요금을 물려받는다는 게 한전의 규정입니다. 정 억울하면 이사간 사람한테 받아내십시오. 어디로 이사간 줄 알고... 그러게 전기요금은 이사할 때 잘 확인을 해봐야 한다고요. 위와 같은 전기회사의 규정 때문에 새로 이사온 사람과 전기회사 직원간에 말다툼을 하는 경우가 종종 있습니다. 그러나 위 규정에 대하여 우리 법원의 입장은 새로 이사온 사람이 거기에 동의하지 않는 이상 효력이 없다고 보므로 위 사례처럼 그 규정에 동의하지 않고 먼저 살던 사람에게 밀린 전기 요금을 받아두지 않은 경우라면 그 요금을
낼 이유가 없습니다. 이미 전기 공급은 중단되었으므로 우선 먼저 요금을 내고 전기공급을 재개시킨 후에 간단한 소액재판을 통해 그 돈을 돌려받으면 되겠지만, 위와 같은 불편함을 없애기 위해서는 애초에 집을 옮길 때 전기, 수도요금 등을 깔끔하게 정산하는 것이 좋습니다. 자신이 쓴 만큼 정당하게 지불하는 것이 문화 국민의 자세임을 명심!

용어해설(소액심판제도)


소액심판제도란, 말 그대로 분쟁금액이 소액일 경우 사건을 심리한 후 바로 판결을 내리는 제도이다. 보통 민사소송의 경우 첫 재판이 열리고 판결이 나기까지 약 1개월 정도 소요된다. 여기에 판결 결과에 불복해 상소할 경우 소송기간이 6개월~1년 정도 길어지는 것이 예사이다. 이에 반해 소액심판제도는 소액사건을 단 1회에 심리와 판결을 모두 끝내도록 정하고 있기 때문에 최소의 시간으로 재판을 끝낼 수 있다. 소액의 기준은 2,000만원 이하이다.

미성년자의 부동산 매매 행위는 유효한가?


아함! 수일 씨 아침 먹어! 중간고사 기간에도 늦잠이야? 또 라면이야! 실험용 모르모트 같아. 1년 동안 라면만 먹으면 어떻게 되나... 김치라도 남은 게 다행인 줄 알라고! 난 지금 바빠. 네가 설거지 해! 색시가 뭐 저래? 으... 불쌍한 내 청춘! 꼭 이렇게 살아야 하나? 방법이 없을까? 맛 좋다! 불행 끝! 행복 시작! 아, 아버님. 이... 이놈! 집을 팔아먹어? 여러 말 할 것 없다. 가자. 계약자가 누구냐? 아, 아야. 이 계약은 무효요. 내 아들놈이 미성년자다 이 말이오. 이... 이미 중도금까지 건넸는데... 지금 와서 이러시면... 주택매매 같은 큰일을 어린애와 한단 말이오? 미성년자와 거래는 무효라는 걸 몰랐소? 이... 이거 낭패로군.
만 20세가 되지 않은 사람을 미성년자라고 하는데. 미성년자가 매매계약 등의 법률 행위를 할 때는 부모 등 법정대리인의 동의를 얻어야만 합니다. 동의 없이 한 미성년자의 법률 행위는 법정대리인이 취소할 수 있는 것이 원칙이지만, 미성년자가 혼인을 한 경우 독자적 생활 능력이 있는 것으로 보아 그를 성년으로 간주하므로 이때는 누구의 동의 없이도 법률행위가 가능합니다. 그러므로 위의 사례에서도 수일 씨 아버지는 한 아파트 매매계약을 취소할 수 없습니다. 외양으로 보아 미성년자와 비슷해 보일 때는 그 행위가 취소될 가능성이 있음을 염두에 두고 주민등록증을 제시받아 확인하는 것이 안전합니다.

제2장 전, 월세를 살 때 꼭 알아야 할 법률상식


세입자는 봉이 아니다.


가난하지만 행복한 대권과 경숙 부부. 보증금 50만원에 월세 10만원, 눈 까뒤집고 찾아봐도 이만한 방 없다고... 경숙이, 미안해 돈이 없어서 제일 싼 방을 얻었어. 대권 씨, 당신과 함께라면 조건 없이 행복해요. 아... 경숙! 대권 씨... 방세부터 내라고 조건 없이 선불이야.
으으... 이런 데서 사람이 살았다니... 무조건 행복하지만, 비가 안 새면 더 행복할 것 같아요.
비는 새고, 수도는 막히고, 보일러는 고장이니... 고쳐주세요. 불편하면 고쳐서 살라고 그게 방값이 싼 이유야.
일반적으로 세입자 등 임차인은 집주인보다 경제적 약자인 관계상 어지간한 불편은 그냥 꾹 참고 사는 것이 보통입니다. 그러나 임대차계약의 당사자인 임차인에게는 여러 가지 권리가 인정되고 있는데, 우선 첫째로 계약기간 동안 임차목적물을 사용할 수 있고, 둘째로 임대인에게 임차 목적물을 그 목적에 맞게 사용하고 수익하는 데 필요한 상태를 유지해주도록 요구할 수 있으며, 셋째로는 임차 목적물 수리에 들어간 비용이나 그 가치를 높이는 데 지출한 비용을 반환받을 수 있고, 넷째로는 계약이 끝났을 때 보증금을 반환받을 수 있는 등의 권리가 있습니다. 그러므로 위의 경우 대권 씨는 집주인에게 지붕 등을 수리해달라고 요구 할 권리가 있는 것입니다. 법을 아는 자만이 자신의 정당한 권리를 지킬 수 있음을 명심!

미니상식(죽었다 깨어나도 임대차계약서에 들어가야 할 5가지)


임대주택 소재지(등기부상 소재지와 계약서상 소재지의 번지수, 호수 꼭 확인!). 전세금(또는 임대 보증금과 월세). 계약금과 중도금, 잔금 액수 및 지급시기(계약금은 임차보증금의 10%만 거는 게 안전). 계약기간. 집주인과 세입자 서명한 후 도장.

집주인의 부당한 집세 인상요구에 대한 대처는 어떻게?


가난하지만 행복한 달수와 영숙 부부. 영숙이, 미안해. 그 동안 열심히 일했지만, 쉽게 가난을 벗어날 수가 없군. 가난은 조금 불편한 것일 뿐 저는 지금으로도 행복해요. 아...영숙이. 달수 씨... 당장 방 빼. 아주머니, 아직 1년도 안 됐는데 당장 비우라고 하시면 어떡해요?
이... 이 사람은 임산부라고요. 조금만 더 있게 해주세요. 네? 좋아. 그렇게 해 줄테니 방세를 2배로 내라고. 가, 감사... 예엣! 아주머니 너무해요 갑자기 2배로 올리면...흑 흑!
집주인들의 부당한 임대료 인상이나 임대기간 단축 등으로 곤란을 겪는 세입자들이 많습니다. 그런 세입자들을 위해 1981년에 주택임대차보호법이 제정됐고 어려운 세입자들에게 아주 유용한 법률이 되고 있습니다. 그에 의하면 주거용 건물의 전부나 일부의 임대차는 그 기간이 2년까지 보장되며, 또한 월세나 보증금 등의 차임은 임대차계약 후 또는 차임을 올린 후 1년이 지나야만 이전 차임의 5%이내 범위에서 인상할 수 있습니다. 그러므로 위와 같은 경우 달수 씨는 집주인의 요구를 거부할 수 있고, 종전 월세를 그냥 지급하거나 만약 집주인이 받기를 거부하면 공탁절차를 거쳐 종전 월세를 법원에 맡겨둠으로써 집주인의 부당한 요구에서 벗어날 수 있습니다. 법을 알면 불필요한 눈물을 흘리지 않아도 됩니다.

미니상식(1999년 1월부터 시행되는 주택임대차호법 개정안)


세입자의 경매신청권을 보장하기 위해 세입자가 경매를 신청할 경우 집을 비우지 않아도 경매개시가 가능하다. 경매가 끝나면 세입자 몫의 배당금을 공탁하고, 세입자가 집을 비운 사실을 입증한 뒤 공탁금을 받는다.
전세 계약 기간 만료 후 보증금 반환을 못 받고 이사할 경우 법원에 임차권 등기 명령을 받으면 대항력과 우선변제권이 종전 순위대로 유지된다. 세입자가 임차주택이 아닌 집주인의 다른 재산에 대해 경매 신청을 할 때는 다른 채권자와 동일한 지위에 있게 되고, 집을 비워야 경매절차를 개시할 수 있다.
임차권 등기 명령 신청은 가까운 법원의 민원실에서 안내를 받을 수 있으며, 신청서 양식에 맞춰 신청취지와 이유, 임대차의 목적인 주택을 간략하게 기재하고 확정일자부 임대차 계약서, 주민등록등본, 세입자의 거주사실 확인서, 임대차의 목적이 주택의 일부인 경우에는 그 도면을 첨부한다.

주소가 틀리면 확정일자도 소용없다?


전입신고를 하려고 하는데요. 예, 여기에 작성해 주세요. 주소가... 뭐였더라? 맞아 1289-8번지 103호! 확정일자도 받아주세요. 예, 그러죠. 주인집이 집을 담보로 은행에서 돈을 빌렸대요. 사업이 어려운 모양이군. 얼마 후. 여보, 건물이 경매에 넘어간대요! 걱정 없어. 우리야 제일 먼저 확정일자를 받았으니 최우선 순위라고. 어떻게 새댁네는 전입신고도 안 했어? 네?! 그, 그럴리가요? 제가 분명히 했는데요! 왜 전입신고가 안 돼 있죠? 주소가 어떻게 돼시죠? 1289-9번지 103호요. 정말 아직 전입한 사람이 없는 걸로 돼 있네. 여기 신고서류는 있는데요. 음! 김종태 씨는 1289-8번지로 되어 있잖아요? 예, 옛?!
주택임대차보호법은 집 없는 서민들을 보호하기 위하여 정부가 공들여 만든 법으로 세입자를 위한 여러 가지 강력한 권리들을 규정하고 있지만, 그러한 권리들을 보장받기 위해서는 주택을 인도받고 전입신고와 함께 임대차계약서에 확정일자를 받아두어야 합니다. 그런데 확정일자를 받고 전입신고까지 마쳤더라도 번지수 끝자리 하나가 틀려 위 법의 보호를 받지 못하고 경매 때 배당을 못 받는 경우가 20~30% 나 되는데, 이는 동사무소 직원의 착오로 주소가 잘못 기재돼도 마찬가지입니다. 그러므로 계약할 때는 등기부등본을 발급받아 선순위 권리관계를 확인한 뒤 등본의 주소에 따라 전입신고를 하고, 등본의 주소와 일치하는 계약서에 확정일자를 받는 등 꼼꼼하고 철저한 확인이 필요합니다. 본인의 방심까지 법이 보호해주지는 않는다는 사실을 명심하세요.

용어해설(확정일자와 전세권 등기)


확정일자란 공증인이나 법원 공무원, 동사무소 공무원이 사문서에 기입하는 일자를 말한다. 그 일자를 기준으로 현재 그 문서가 존재하고 있다는 것을 증명한다. 전세권 등기란 전세 보증금에 대한 권리를, 등기를 통해 확실히 해 두자는 것이다. 집주인이 동의해야 하고 집주인의 인감증명이 필요하다. 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하는 오피스텔, 상가, 사무실 등을 임차할 때는 전세권 설정등기가 가장 유력한 안전장치이다.

집주인은 임대가옥을 어디까지 손봐줘야 하나?


사람들이 빠져나가서 산동네 방들이 텅텅 비었어요. 어디로 갔나요? 시골로 내려갔거나 노숙자로 전락했겠죠. 여기 이 방입니다. 도배는 깨끗해요. 연탄보일러네. 기름값이 비싸서 요즘은 연탄 보일러가 인기죠. 시골에선 기름보일러를 연탄보일러로 바꿔주는 업종이 호황 이라잖아요. 하지만 연탄가스 때문에... 연탄가스야 옛날 구들방 때 예기지. 순환식이고 배출기 돌아가는데 뭐가 문제겠어요? 이제껏 아무 문제 없었어요. 나보고 이런데서 학교를 다니란 말야? 아빠가 요즘 힘드신 거 알잖아! 철없는 딸이군. 나 하숙시켜 줘. 이런 데서 살기 싫단 말야! 엄마, 아빠는 노숙해야 하는 처지야, 이것아. 2개월 후. 퀴퀴한 냄새 때문에 속이 메스껍고 머리가 아파. 미령아, 엄마 왔다. 우리 딸애 어디 갔나요? 글쎄요. 요즘 뭐 하는지 며칠째 안 보이네요. 아악! 연탄가스에 중독사한 것 같군요. 이런 경우는 주인이 처벌받는 겁니까? 나도 잘 모르겠는데... 글쎄요.
이런 경우 집주인의 과실치사죄 여부가 문제되는데, 세들어 사는 집이 수선을 할 정도의 파손이 아니면 일단 세든 사람이 관리할 의무가 있으므로, 집주인에게는 형사책임이 없다는 것이 우리 판례의 태도입니다. 1~2cm 정도 바닥과 벽이 갈라져 임차인이 연탄가스에 중독되었더라도 과실치사죄로 처벌할 수는 없다고 합니다. 다만, 미리 집주인에게 이러한 하자를 알리고 수선을 요구했는데도 방치했다는 등의 사정이 있다면, 민사적으로 손해배상을 청구할 수는 있을 것입니다. 관리의 잘못은 어떤 형태로든 손해를 낳게 마련입니다.

미니상식(집주인은 수리비용 어디까지 부담하는가?)


부엌 선반, 차양, 전등 설비, 문 위 선반, 덧문, 부엌과 방 사이의 문, 지하실로 통하는 문, 수도 설비, 전기 인입선, 계단, 굴뚝, 하수도, 가스시설, 광고용 표지판, 화장실, 현관, 유리문, 환기통, 옥외의 계단과 그 지붕, 진열대 등은 부속물로서 임차인은 지출했던 수리비용을 집주인에게 청구할 수 있다. 그러나 임차인이 집주인의 동의 없이 임대한 주택의 거실과 베란다 턱을 없애거나 부엌구조 등을 바꾸거나 방을 늘린 경우에는 집주인에게 수리비용을 청구하지 못하는 것은 물론 계약해지나 손해배상청구의 대상이 될 수 있다.

전세가 나가야 보증금을 준다는데...


전셋값이 엄청 떨어졌군. 옛날 40평이나 지금 20평이나 값이 같다는군. 여보, 그럼 우리 언니네하고 합치자고 해볼까? 두 집이 합쳐서 40평짜리에 살면 되잖아. 공동생활이란게 쉬운 줄 알아? 아무리 좋은 사람도 한집에 살면 꼭 의분이 나게 돼 있어. 하긴... 우린 다행이야. 임대 만기라서 전세금을 돌려받을 수 있고. 주인한테는 나간단 말 했어? 그럼요. 한 달 전에 연락했는걸요. 나, 이번에 여윳돈으로 작은 분식점을 낼까 봐. 이런 시기엔 고급 음식점 보다 값싼 분식집이 잘 된데. 음, 괜찮은 생각이군. 당신음식 솜씨도 괜찮고. 네?! 전세금이야 당연히 세든 사람이 빼내가는 거잖아? 계약기간이 끝났으면 전세금을 돌려 주셔야 되잖아요! 우린 이제껏 그런 적도 없고, 줄려고 해도 돈이 없어! 그럼...? 할 수 없잖아. 다른 세입자가 들어올 때까지 기다리는 수밖에.
보통 집주인은 세입자가 이사를 간다고 하면 새로 들어오는 사람에게 보증금을 받아 그 돈으로 이사를 내보내는 것이 관례로 되어 있으나, 법적으로는 계약기간이 끝나면 집주인은 방이 빠지는 것과는 관계없이 보증금을 내주어야 합니다. 그러므로 위 사례의 경우 집주인이 보증금을 주지 않으면 결국 소송을 통해서 판결을 받은 후, 집주인의 재산을 강제집행하여 돈을 받아낼 수가 있습니다. 그리고 이 경우에는 집주인이 자기 재산을 미리 처분하지 못하게 가압류 등을 해두어야 합니다. 최근 이와 같은 분쟁이 많아짐에 따라 법원은 전담 재판부를 두어 신속하게 사건을 처리하려 애쓰고 있습니다. IMF 사태 등 유례없는 경제난으로 위와 같은 분쟁이 날로 늘어가고 있습니다. 집주인과 세입자 간에 서로의 처지를 이해하고 조금씩 양보하는 자세가 필요합니다.

임차기간 만료 전 퇴거한 경우의 월세 계산은?


울산으로 발령이 났어. 당장 다음주에 내려가야 돼. 그럼, 이사를 해야 되잖아요! 계약기간이 다섯 달이나 남았는데... 방을 내놔봐. 요즘 방값이 내려서 그 가격엔 안 빠진다구... 아직 계약기간이 남았잖아. 지금 돈도 없어. 그냥 내려갑시다. 다섯 달 후에 올라와서 받으면 되잖아. 그럼 어디서... 당분간은 공장 사택에서 지낼 수 있댔어. 다섯 달 후. 어맛?! 누, 누구세요? 전에 살던 사람이에요. 언제 이사 오셨나요? 넉 달 됐어요. 어머 그러세요? 오늘이 임대 만료일이에요. 알고 있어. 월세가 20만원이니까... 다섯 달치 빼고 400만원. 아랫집에 세를 놓으셨잖아요. 그럼 월세는 돌려주셔야 하는 거 아니에요?
주택임대차 등의 임대차계약을 맺게 되면 임대인은 계약기간 동안 그 목적물을 임차인에게 사용할 수 있도록 해주는 대신임차인은 매월 임차료를 약정한 날짜에 지급해야 하며, 이를 어길 경우에는 그로 인해 상대방이 입은 손해를 배상해야 합니다. 그러므로 세든 사람이 자신의 사정 때문에 계약기간 전에 나가는 경우에는 집주인은 나머지 기간 동안의 임차료를 보증금에서 공제 할 수 있습니다. 하지만 위 사례처럼 기간 만료 전에 방을 비워준 후 1개월 가량 후에 새 임차인이 들어온 경우에는 집주인이 보증금에서 공제한 손해는 계약만료기간인 5개월간의 월세 상당이 아니고 월세를 놓지 못했던 1개월간의 월세와 이에 대한 연 5%의 지연이자 상당이라고 봄이 타당합니다. 자신이 손해본 만큼만 배상받도록 하는 것이 법적 정의입니다.

임대인이 경매 사실을 알리지 않고 임대차계약을 체결했다면?


마침 전세로 나온 방이 있습니다. 전세금 1,500만원이면 아주아주 싸게 내놓은 겁니다. 예, 방 두 칸이면 비싼 건 아니군요. 근저당 설정은 얼마나 돼 있나요? 깨끗하대요. 지금 볼 수 있을까요? 어때요? 방이 맘에 듭니까? 크게 문제될 건 없는 것 같군요. 도배는 새로 해주실 건가요? 해달라면야 해줘야죠. 그럼, 당장 계약하죠. 허허, 그럴 줄 알고 계약서를 갖고 왔어요. 내 돈을 언제까지 줄 거야? 주인이 빚이 많은 모양이에요. 그러게 등기요! 주인이 없는데요. 법원등기인데 대신 받아줘요. 뭐, 뭐야! 경락허가... 경락허가까지 난 주택을 우리한테 전세를 놓은 겁니까? 사기꾼들 아냐? 주인 아저씨 어딨어요? 빚쟁이들 때문에 도망다니고 있어요. 당신 말만 믿고 등기부도 열람하지 않았어요. 당신이 책임져요! 소개소야 주인 말만믿고 소개만 해주는 곳 아닙니까? 등기부 확인이야 당신들이 해야 할 몫 아니오?
위 사례의 경우 임대인이 솔직히 경매 사실을 알렸다면 임차인은 계약을 체결하지 않았을 것이므로, 임대인이 경락허가까지 난 사실을 숨기고 계약을 체결하는 행위는 사기죄에 해당합니다. 또한 부동산중개인은 이러한 사실을 미리 알아보고 임차인에게 알려주어야 할 의무를 게을리 했으므로, 부동산 중개업법에 의하여 임차인에게 손해를 배상해야 합니다. 임대차계약을 체결할 때 등기부등본을 확인하는 것은 기본중의 기본!

미니상식(등기부등본은 3번 이상 확인하세요.)


등기부는 3번 정도 떼어봐야 한다. 계약 당일 한 번, 잔금을 치르기 전 한 번, 전입신고와 확정일자를 받기 전 한 번, 적어도 3번 이상 점검하는 것이 좋다. 임대할 주택에 복잡한 권리가 설정되어 있으면 임대차계약이 어렵기 때문에 집주인들이 고의적으로 임대차계약이 체결된 이후 다른 권리를 설정하는 경우가 많기 때문이다. 계약할 때, 특약사항에 전입신고와 확정일자를 마칠 때까지 다른 권리가 설정될 경우에는 아무 조건 없이 임대차계약이 해지되는 조건을 다는 것도 좋은 방법이다.

임대인의 동의 없는 전대차 계약의 효력


신혼부부가 살 전세 아파트라... 신혼부부한테 40평이면 너무 넓지 않나요? 엄청부자인 모양이군. SOHO사업을 해요. 방 두 칸은 사무실로 사용하려고요. 아, 마침 월세가 낀 전세가 있군요. 신혼부부면 깨끗하게 쓰니까 좋겠구만. 히힛? 자기가 깨끗하게 써? 맘에 들면 계약해요. 주인이 좀 깐깐하겠어. 뭐, 어때? 같이 살 것도 아닌데... 아파트 월세 내기가 힘들어. 학교 근처니까 조용한 자취생 둘만 두자. 좋아, 여학생이면 분위기 좋겠군. 졸려. 누구세요?
여기 집주인이오. 집주인? 집을 잘못 찾아오셨어요. 내가 집주인인데 댁들은 뉘슈? 여기 세들어 사는 학생들인데요. 왜요? 이상한 아저씨네. 누구 맘대로 세를 들인 거요! 우리가 세를 낸 거니까. 우리 맘대로 할 수 있지 않나요? 너무 깐깐하시네. 우리가 세를 낸 거니까 우리 맘대로 할 수 있지 않나요? 당장 내보내지 않으면 계약 취소하겠소.
임차인이 임차한 물건을 다시 다른 사람에게 돈을 받고 빌려주는 것을 '전대차' 라고 하는데, 민법 제629조는 '임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고, 이에 위반하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다.' 고 규정하고 있습니다. 그러나 이런 제한은 건물 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 적용되지 않으므로 위 사례처럼 임차한 집의 방 하나 정도를 다른 사람에게 세준 것은 해지사유가 되지 않습니다. 임대인의 입장에서 소부분이라도 전대차를 허용하고 싶지 않다면, 미리 임대차 계약서에 그러한 내용을 명시하면 될 것입니다.

미니상식(임대차계약서의 특약사항에는 어떤 것이 있나?)


분쟁이 생길 소지가 있는 내용은 특약사항으로 꼼꼼이 기록하는 것이 좋다. 월세의 경우 임대료를 선불로 할 것인가, 후불로 할 것인가? 임대주택의 인도시기(입주날짜)는 언제인가? 주택의 일부를 임차할 경우 세금 및 전기, 수도세 등 각종 공과금은 어떻게 부담할 것인가? 입주 전 주택의 수리, 도배 등의 비용은 누가 부담할 것인가? 중도금을 지급한 이후라도 잔금지급 전까지 세입자가 위약금 없이 해약할 수 있는 경우는? 전세권 설정 등기를 할 경우 집주인이 필요 서류를 협조할 것인가?

집주인도 모르게 가압류 된 보증금의 처리 방법은?


전에 살던 사람이 깔끔해서 깨끗해요. 쓸 만하네. 1년 후. 등기요. 여, 여보! 법원에서 뭐가 날라왔어요! 가압류통지서군. 당신, 나 몰래 빚진 거 있어요! 이건 아래층에 세든 사람의 전세금을 가압류한다는 통지서야. 세든 사람이 빚을 졌는데, 빚쟁이가 전세금을 가압류했다는 거야. 휴, 난 또... 계약기간이 끝났으니 집을 비워줘요. 연장을 하면 되잖아요? 우리 아들네가 들어와 살아야 해요. 그럼, 전세금을 주시면 나가죠. 전세금이 가압류됐다고 하던데...
그럼, 저더러 길에 나앉으란 말입니까? 전세금을 안 주면 안 나가?渼?. 애가 다음주에 귀국한다잖아요! 제 돈이 가압류된 거지, 영감님 돈이 아니잖아요? 책임을 져도 제가 집니다. 하긴... 내가 알 바 아니지. 난 신경쓰기 싫으니 알아서 해요. 오늘 당장 비우죠.
전세금이 가압류되었다는 뜻은, 세입자가 받아갈 전세금을 그 채권자들이 나누어 가질 터이니, 집주인은 전세금을 세입자에게 돌려주지 말고, 그대로 묶어두고 있으라는 뜻입니다.
따라서 집주인은 전세금을 세입자에게 재주면 안 됩니다. 만약 가압류를 무시하고 세입자에게 전세금을 주면 집주인은 세입자의 채권자에게 그 돈을 또다시 물어주어야 합니다. 또한 별도로 법원의 명령이 있기까지는 그 돈을 세입자의 채권자에게 내주어서도 안 됩니다. 이런 경우 집을 비우게 하려면 먼저 전세금을 법원에 공탁한 다음 세입자를 상대로 명도소송을 하면 됩니다.

전셋값을 내려 달라고 요구할 수는 없나?


저쪽도 넥타이 매던 사람이군. 어쩌다 이 지경이 됐는지. 오늘도 공쳤어. 요즘은 일거리가 아예 없어. 아주머니, 죄송하지만 이자 드릴게요. 5만원만... 일주일 전에 빌려간 건 어쩌구. 여보, 아이 분유 값도 없어. 전셋방을 뺍시다. 우선 그거로 버텨보자구. 전셋값이 많이 떨어졌는데, 그 가격에 방이 나가겠어? 계약만기가 얼마 남았지? 아직 여덟 달이나 남았어요. 그럼, 전세금을 좀 내려달라고 할 수는 없을까? 아주머니, 죄송하지만 전세금을 조금 내려주실 수 없을까요? 그게 뭔 소리여? 생활비가 없어서 그래요. 이러다 산 입에 거미줄 칠 것 같아서... 아니면 월세로라도 바꿔주시든지요, 네?
IMF사태를 맞아 전셋값이 폭락하면서 기존에 세를 들어 살고 있는 경우에도 전세금을 내려서 전세금의 일부를 돌려달라고 요구하는 사례가 많아지고 있습니다. 물론 민법 제628조에 의하면 입대물에 대한 공과부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 기본 차임이 상당하지 않은 경우에는 당사자들은 차임의 증감을 청구할 수 있는 것이지만, 과연 현재의 상황이 그런 정도의 경제 사정의 변동에 해당하는지는 법원의 판단에 달려 있다고 하겠습니다. 또한 그 외에 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 경우에도 깎아달라고 할 수 있습니다. 사상 유례없는 경제난으로 인해 집주인과 세입자 간의 분쟁이 계속 늘어나고 있습니다. 이럴 때일수록 서로 조금씩 양보하는 미덕이 필요합니다.

용어해설(민사조정제도)


세입자와 집주인이 법적으로 대립하게 되면 세입자, 집주인 모드 시간과 비용이 들고 돈도 전액 돌려받지 못할 수 있다. 이럴 때는 민사조정제도가 간편하다. 이는 분쟁 당사자들의 입장을 충분히 고려해 합리적인 해결 방법을 찾아내는 화해제도라고 볼 수 있다. 조정의 과정을 거치면서 실질적이고 다양한 해결책이 제출되기도 한다. 민사조정의 가장 큰 장점은 무엇보다도 비용이 저렴하고 시간이 적게 든다는 것인데, 비용은 소송비용의 약 1/5정도이고 길어야 두 달 안에 마무리가 된다.

땅 빌려 건물을 지은 자의 권리는 어디까지?


딱 적격인 땅이군요. 임대해서 무얼 할거요? 카센터를 차릴 겁니다. 그럼 가건물이라도 세워야겠군. 계약기간이 2년입니다. 철거시 건물 시설에 대한 보상은 해주지 않는 조건입니다. 자, 날인하시고. 2년 후. 그만 건물을 철거하고 땅을 비워주시오. 시설을 해놓았는데 벌써 나가라면 어떡합니까? 계약기간이 끝났잖소. 그럼 건물을 매입해주시면 안 되겠습니까? 싫소.내겐 필요 없는 건물이니 철